Sogenannter „Geburtsfehler“ kann Ansruch auf Änderung der Teilungserklärung bedingen

Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler).

Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sind die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst abgesenkt worden, indem nunmehr „schwerwiegende Gründe“ und nicht mehr -wie es früher in der Rechtsprechung vertreten wurde -„außergewöhnliche Umstände“ vorausgesetzt werden (vgl. BT-Drucks. 16/887 S.18 f.; Senat, Urteil vom 15.Januar2010 -V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn.30; Urteil vom 23.März2018 -V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 12). Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsord-nung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler). Denn der Gesetzgeber wollte mit dieser Vorschrift auch Fälle erfassen, in de-nen eine verfehlte Regelung in der Gemeinschaftsordnung von Anfang an bestand und erkennbar war oder sogar erkannt worden ist (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 19). Die Behebung derartiger -auch bewusster- „Geburtsfehler“ einer Ge-meinschaftsordnung oder Teilungserklärung zu ermöglichen, ist ein wesentliches Anliegen des Gesetzgebers (vgl. auch Bärmann/Suilmann, WEG, 14.Aufl., § 10 Rn. 156; BeckOK WEG/Müller [1.9. 2018], § 10 Rn.301).

Allerdings liegen schwerwiegende Gründe nur vor, wenn die aufgrund der verlangten Änderung der Zweckbestimmung mögliche Nutzung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig ist. Dabei kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Errichtung oder einer späteren baulichen Veränderung an. Entscheidend ist allein der Zeitpunkt des Änderungsverlangens. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kommt auch dann zum Tragen, wenn die (verfehlte) Regelung in der Gemeinschaftsordnung eine nach öffentlich-rechtlichem Baurecht unzulässige Nutzung verschleiern sollte, diese Nutzung aber zwischenzeitlich genehmigungsfähig geworden ist. Schließlich muss die nach der bestehenden Zweckbestimmung zu-lässige Nutzung zu einer erheblichen Einschränkung der wirtschaftlichen Verwertung der betroffenen Einheit führen, die durch die Änderung der Zweckbestimmung behoben werden kann. Liegen danach schwerwiegende Gründe vor, ist zu klären, welche Interessen aus Sicht der übrigen Wohnungseigentümer gegen die geforderte Anpassung der Gemeinschaftsordnung sprechen. Das abstrakte Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer auf die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung kann allerdings nicht dazu führen, die Unbilligkeit zu verneinen. Das abstrakte Vertrauen auf die Gemeinschaftsordnung muss stets überwunden werden, wenn ein Anpassungsanspruch geltend gemacht wird. Der Bedeutung des Vertrauens auf den Bestand der Gemeinschaftsordnung trägt das Gesetz bereits dadurch Rechnung, dass ein Änderungsanspruch nur dann in Betracht kommt, wenn schwerwiegende Gründe gegen das Festhalten an der geltenden Regelung sprechen.Es müssen daher konkrete, über das rein formale Interesse an der Einhaltung der Gemeinschaftsordnung hinausgehende Interessen der übrigen Wohnungseigentümer gegen die Anpassung sprechen (vgl. Senat, Urteil vom 23. März 2018-V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 13).

Quelle: Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. März 2019 -V ZR 298/16